概述
印花税——正式名称为转移税（Transfer Duty）或土地转移税——是购买澳洲住宅物业时必须缴纳的州级税收，也是所有房产交易中最大的单笔前期成本之一。根据购房价格和所在州的不同，印花税从零（享用全额豁免）到超过 AUD 55,000（以 AUD 100 万房价计）不等。根据各州税务局 2025-26 年度统计，澳洲各州政府当年共征收约 AUD 250 亿的物业转移税。每个州和领地独立设定自己的税率、起征点和减免方案——同一价格的房子在不同州，印花税差额可达数万澳元。本文以 2026 年最新税率为准，逐一对比八州标准印花税、首置业减免政策和外国买家附加费。
新南威尔士州（NSW）
新州采用累进阶梯税率。2026 年标准税率：AUD 0–16,000：每 AUD 100 征 AUD 1.25（最低 AUD 10）；AUD 16,001–35,000：AUD 200 加超出 AUD 16,000 部分每 AUD 100 征 AUD 1.50；AUD 35,001–93,000：AUD 485 加超出 AUD 35,000 部分每 AUD 100 征 AUD 1.75；AUD 93,001–351,000：AUD 1,500 加超出 AUD 93,000 部分每 AUD 100 征 AUD 3.50；AUD 351,001–1,168,000：AUD 10,530 加超出 AUD 351,000 部分每 AUD 100 征 AUD 4.50；AUD 1,168,000 以上：AUD 47,252 加超出 AUD 1,168,000 部分每 AUD 100 征 AUD 5.50。
以 AUD 800,000 房产计，新州印花税约 AUD 31,040。以 AUD 1,200,000 房产计，约 AUD 49,012。
新州首置业援助计划（First Home Buyer Assistance Scheme）对价值 AUD 800,000 以内的房产全额豁免印花税，AUD 800,001–1,000,000 的房产适用优惠税率。自 2023 年起，首置业者还可选择年缴房产税（约 AUD 400 + 土地价值的 0.3%/年）替代一次性印花税，适用房价上限 AUD 1,500,000。该选择一经做出不可逆——房产此后永远留在年缴体系内，未来所有买家均沿用此制。
外国买家在新州另须缴纳 8% 附加买家税（Surcharge Purchaser Duty），该附加费在标准印花税之上叠加。以 AUD 800,000 房产计，外国买家附加费 AUD 64,000，总印花税约 AUD 95,040。
维多利亚州（VIC）
维州采用不同的阶梯税率。标准税率：AUD 0–25,000：每 AUD 100 征 AUD 1.40；AUD 25,001–130,000：AUD 350 加超出 AUD 25,000 部分每 AUD 100 征 AUD 2.40；AUD 130,001–960,000：AUD 2,870 加超出 AUD 130,000 部分每 AUD 100 征 AUD 6.00；AUD 960,001–2,000,000：总值的 5.50%；AUD 2,000,000 以上：AUD 110,000 加超出 AUD 2,000,000 部分 6.50%。
AUD 130,001–960,000 这一档每 AUD 100 征 AUD 6.00，明显高于新州对应区间。以 AUD 800,000 房产计，维州印花税约 AUD 43,070——比新州高出约 AUD 12,000。以 AUD 1,200,000 计，约 AUD 66,000。
维州首置业者印花税豁免：房价 AUD 600,000 以内全免，AUD 600,001–750,000 适用优惠税率，AUD 750,000 以上无优惠。首置业者还可另获 FHOG 首置业补助 AUD 10,000（新房，限 AUD 750,000 以内，与印花税减免不冲突）。期房（楼花）买家可将未完工部分的建筑成本从应税价值中扣除，显著降低印花税。
外国买家附加税：维州加征 8% 外国购买者额外税，与新州持平。此外维州对缺席海外业主加征 4% 地税附加（2026 年起从 2% 提至 4%）。
昆士兰州（QLD）
昆州标准转移税率：AUD 0–5,000：零；AUD 5,001–75,000：超出 AUD 5,000 部分每 AUD 100 征 AUD 1.50；AUD 75,001–540,000：AUD 1,050 加超出 AUD 75,000 部分每 AUD 100 征 AUD 3.50；AUD 540,001–1,000,000：AUD 17,325 加超出 AUD 540,000 部分每 AUD 100 征 AUD 4.50；AUD 1,000,000 以上：AUD 38,025 加超出 AUD 1,000,000 部分每 AUD 100 征 AUD 5.75。
以 AUD 800,000 房产计，昆州印花税约 AUD 29,025。以 AUD 1,200,000 计，约 AUD 49,525。昆州在 AUD 60–100 万区间明显低于维州、略低于新州。
首置业优惠：房价 AUD 700,000 以内全额豁免，AUD 700,001–800,000 适用优惠税率。昆州 FHOG 首置业补助 AUD 30,000（新房，限 AUD 750,000 以内），为全澳最高。
外国买家附加税：加征 7% 额外外国买家税，外国业权人年缴地税附加 2%。
西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地
西澳（WA）：标准税率区间 AUD 0 以上每 AUD 100 征 AUD 1.90 至 AUD 5.15。以 AUD 800,000 计，约 AUD 32,316。首置业豁免上限 AUD 450,000（全额），AUD 450,001–600,000 适用优惠。FHOG AUD 10,000（都会区新房），边远地区 AUD 15,000。外国买家附加 7%。
南澳（SA）：标准税率由 AUD 1.00/100 至 AUD 5.50/100 累进。以 AUD 800,000 计，约 AUD 37,830。首置业限定期房 AUD 650,000 以内豁免，现房无免。外国买家附加 7%。
塔州（TAS）：全澳最低印花税。以 AUD 800,000 计，约 AUD 32,686。首置业 AUD 750,000 以内全额豁免。外国买家附加 3%（全澳最低）。
首都领地（ACT）：正逐步完全取消印花税、转为土地税体系。2026 年 AUD 800,000 房产约 AUD 24,600（全国最低）。首置业家庭收入低于 AUD 160,000 可享受 Home Buyer Concession Scheme，印花税最低可降至 AUD 20。无单独外国附加税。
北领地（NT）：AUD 525,000 以下按公式计，以上按总值 4.95% 征。以 AUD 800,000 计，约 AUD 39,600（全澳最高之一）。首置业现房 AUD 650,000 以内全免。无外国买家附加税。
FAQ
购房时印花税能贷进房贷里吗？
可以，但这样做会推高贷款价值比（LVR）。多数银行允许将印花税并入贷款总额，但总借款仍须在银行最高 LVR 限制内（通常 80% 免 LMI，可至 95% 含 LMI）。将印花税本金化意味着在整个贷款期限内为这笔税钱支付利息。
期房也交印花税吗？
交，但应纳税值可按签约时尚未发生的建筑成本扣减。举例：一套 AUD 800,000 的期房公寓，尚有 AUD 200,000 的建筑成本未投入，则可能按 AUD 600,000 的应税值计算。此优惠在维州和新州力度最大，各州规则不一。成交日通常须在签约后约 12–24 个月内。
首置业者在澳洲买房究竟交不交印花税？
取决于房价和所在州。新州 AUD 800,000 以内首置业免印花税；维州 AUD 600,000 以内免；昆州 AUD 700,000 以内免；塔州 AUD 750,000 以内免；南澳仅限 AUD 650,000 以内期房免；西澳 AUD 450,000 以内免；首都领地最低可至 AUD 20。若房价超出本州适用门槛，减免部分或完全失去资格，视具体方案而定。
除印花税外还有哪些前期费用？
常见前期费用还包括：过户律师费 AUD 1,500–3,000、建筑与虫害检查 AUD 500–1,000、抵押登记费 AUD 150–200、产权转移登记费 AUD 150–300、贷款机构抵押保险（贷款超 80% LVR 时需缴，AUD 5,000–20,000 不等）、市政费和水费的按比例调整。买家应在印花税之外另行预算 AUD 3,000–5,000。
联邦政府收印花税吗？
不收。住宅物业转移税完全是州和领地税，与联邦政府无关。但联邦政府会在未来出售房产时就资本增值部分征收资本利得税（适用自住房豁免和 50% CGT 折扣时另当别论）。
数据来源
- Revenue NSW，转移税税率 2026（revenue.nsw.gov.au）
- 维州税务局，土地转移税 2026（sro.vic.gov.au）
- 昆州税务局，转移税税率 2026（qro.qld.gov.au）
- Revenue WA，转移税税率 2026（wa.gov.au）
- RevenueSA，印花税税率 2026（revenuesa.sa.gov.au）
- 塔州税务局，物业转移税 2026（sro.tas.gov.au）
- 首都领地税务局，转让税税率 2026（revenue.act.gov.au）
免责声明：本文提供澳洲印花税税率和减免的一般性信息，不构成财务、法律或购房建议。税率、门槛和减免方案可能调整。购房者在签署任何买卖合同前应咨询持牌过户律师或事务律师，并向相关州税务局核实当前税率。