概述
负扣税（Negative Gearing）是澳洲使用最广泛、也是争议最大的房产投资税务策略之一。根据 ATO 最新完整年度（2022-23 财年）税务统计，约 240 万澳洲纳税人申报了出租房收入，其中约 130 万人（约 54%）申报了净租金亏损——即租金收入不足以覆盖持有成本。当年度全澳纳税人通过负扣税申报的净租金亏损总额约 107 亿澳元。简单说，负扣税允许投资者将投资房产生的亏损用于抵扣其他应税收入（如工资），从而减少当年度所得税。虽然”负扣税”一词最常与住宅房产联系在一起，但该原则同样适用于任何用借款购买的创收资产——包括用保证金贷款购买的股票。本文以 2026 年最新税率和法规为准，详解负扣税的运作机制、实操计算和当前政策讨论。
负扣税怎么算：一个实例
当投资房的持有成本超过租金收入时，即产生负扣税。可用于抵扣的成本分两类：现金支出（贷款利息、市政费、水费、保险费、中介管理费、维修保养费、物业费、地税）和非现金抵扣（建筑折旧——住宅通常每年 2.5% 计 40 年、设备折旧——地毯、窗帘、烤箱、空调等）。
举例：投资者 2026 年在悉尼购入一套 AUD 700,000 的公寓，首付 20%（AUD 140,000），投资贷款 AUD 560,000，年利率 6.5%。年利息支出 AUD 36,400。公寓周租 AUD 600，年租金收入 AUD 31,200。其他年支出：市政费 AUD 1,500、水费 AUD 800、物业费 AUD 4,000、保险费 AUD 1,200、中介管理费（毛租金 7%）AUD 2,184、维修 AUD 1,000、折旧（建筑+设备第一年估值）AUD 8,000。年总成本 AUD 55,084。净租金亏损：AUD 55,084 - AUD 31,200 = AUD 23,884。
若投资者年薪 AUD 120,000，这 AUD 23,884 净租金亏损将应税收入降至 AUD 96,116。边际税率 32.5%（加 2% Medicare Levy = 34.5%），当年减税约 AUD 8,240。扣除折旧（非现金支出）后的实际现金流缺口：AUD 31,200（租金）- AUD 46,284（现金成本）= AUD 15,084 税前现金流亏损。税后净现金流亏损约 AUD 6,844/年，即每周 AUD 132。
正扣税 vs 负扣税 vs 中性扣税
正扣税（Positively Geared）：租金收入超过全部成本（含利息和折旧），投资者每年产生净利润，利润并入应税收入。常见于租金回报率高的偏远地区和低杠杆物业。中性扣税（Neutrally Geared）：租金收入覆盖全部现金成本（利息、市政费、维修等）但不覆盖折旧——现金上打平，折旧产生账面税务亏损而无实际贴钱。
负扣税的投资逻辑建立在”资本增值超过累计现金流亏损”的预期之上。若上述 AUD 700,000 悉尼公寓年均增值 5%（悉尼优质地段公寓长期均值约数），5 年后价值 AUD 893,000——增值 AUD 193,000。5 年累计税后现金流亏损 AUD 34,220。CGT 前净收益 AUD 158,780。
资本利得税与 50% 折扣
卖出负扣税投资房时，资本增值部分须缴纳资本利得税（CGT）。持有满 12 个月以上，个人和信托可享受 50% CGT 折扣。持有期间申报的建筑折旧（Division 43）在卖出时”追回”——加入资本增值计算。设备折旧（Division 40）不追回。
续前例：5 年后以 AUD 893,000 卖出，5 年总建筑折旧约 AUD 18,000。折扣前净资本增值 AUD 211,000。50% CGT 折扣后，AUD 105,500 并入当年应税收入。按边际税率 37% 计，CGT 约 AUD 39,035。5 年净收益：AUD 193,000 - AUD 34,220 - AUD 39,035 = AUD 119,745。
负扣税会不会被取消：政策讨论现状
负扣税是澳洲税制改革持续讨论的焦点。支持保留方认为它鼓励私人资本进入租赁市场增加供给、为普通”爸妈级”小投资者提供super以外的财富积累渠道。澳洲房地产委员会和澳洲房地产协会一贯主张保留，引用 ATO 数据指出约 70% 的负扣税投资者应税收入低于 AUD 100,000——强调这是主流税务安排而非富人避税工具。
反对方认为负扣税通过补贴投资者需求推高房价、让首置业者在竞拍中处于劣势、且高收入者因更高边际税率享受更大减税绝对金额。联邦议会预算办公室 2024 年估算，将负扣税限制为仅适用新房（现有投资房不变）可在前瞻预估期内节省约 35 亿澳元。绿党和部分工党智库提出限制每人一套投资房或每年每房抵扣设 AUD 20,000 上限。
截至 2026 年 5 月，阿尔巴尼斯政府声明本届任期内不改变负扣税，但未排除未来改革可能。财政部《2025 年税务支出报告》将出租房税务优惠（负扣税+CGT 折扣）列为澳洲最大税务支出项目之一，估算年度财政成本约 130 亿澳元。
FAQ
部分自住部分出租的房子能负扣税吗？
能，但只能对实际出租部分抵扣。拥有一套四卧房子、出租其中两间卧室而自住另两间，可抵扣 50% 总费用。如全年部分时间出租、其余时间自住，按出租天数与自住天数比例分摊。
负扣税只适用于住宅吗？
不。同样原则适用于以借款购买的任何创收资产：商业地产、股票、管理基金、商业资产。用保证金贷款买的股票分红少于利息时，差额可抵扣其他收入——这就是股票版负扣税。
40 年以上的老房子还能折旧吗？
建筑折旧（Division 43）适用自建成起 40 年、住宅每年 2.5%。1987 年前建成且无重大翻新的物业一般不能申报建筑折旧。但设备折旧（Division 40）仍可对购买后更换的较新资产（地毯、电器、窗帘）申报。
利率在一年中变动怎么算利息抵扣？
按实际发生的利率扣除。浮动利率贷款年内从 6.5% 降至 6.0% 时，按各时段实际利率分别计算实际利息。银行年末贷款对账单上的全年实付利息即为报税填写的金额。
数据来源
- 澳洲税务局, 2022-23 税务统计——出租房附表
- 澳洲税务局, 出租房指南 2025-26 (ato.gov.au)
- 澳洲财政部, 2025 年税务支出报告
- 联邦议会预算办公室, 负扣税改革成本估算 2024
- 澳洲房地产委员会, 负扣税事实清单 2026
免责声明：本文提供澳洲负扣税及房产投资税务的一般性信息，不构成财务、税务或投资建议。税法、折旧规则和边际税率可能变化。实例为说明性数字，不代表具体物业或投资建议。个人在做房产投资决策前应咨询注册税务代理或持牌理财顾问。