概述
所有外国人士——包括临时居民、外国公司和外国信托——在购买澳洲住宅房地产之前，都必须获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。这一要求依据《1975 年外国收购与接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）执行，与购房价格无关。仅申请费一项就可达数万澳元，而各州对外国买家征收的印花税附加和地税附加更是大幅增加了购房成本。根据 FIRB 2024-25 年度报告，该委员会当年收到约 7,200 份外国买家住宅房地产申请，提案投资总值约 116 亿澳元。同一时期，合规和执法部门发出了 82 份处置令（强制出售非法购得的房产）。本文以 2026 年最新规定为准，详解 FIRB 审批流程、费用、外国买家可购买和不可购买的房产类型，以及各州额外税费。
谁需要 FIRB 审批
FIRB 对”外国人士”的定义相当宽泛：非通常居住在澳洲的个人（即在过去 12 个月内在澳洲未住满 200 天，且不持有永久签证或特殊类别签证者）；外国人士（单独或合计）持有 20% 或以上实质性权益的公司或信托受托人；外国政府或外国政府投资者。临时居民——包括临时技术短缺签证（482）、学生签证（500）、打工度假签证（417/462）和过桥签证持有人——在 FIRB 眼中均属于外国人士，须申请审批。
澳洲公民（无论居住在哪里）、永久居民以及持特殊类别签证（444）且通常居住在澳洲的新西兰公民不属于外国人士，无需 FIRB 审批。注意：如果澳洲公民与外国籍配偶共同购买房产，仍须 FIRB 审批，因为其中一方为外国人士。
外国买家能买什么
外国买家在购买现房（established dwellings，即非新建住宅）时受到最严格的限制。临时居民可购买一套现房作为主要居所（principal place of residence），但须在该房产不再为其主要居所后 3 个月内出售（例如搬出、出租或签证状态变更时）。非临时居民的外国买家（包括居住海外的外国投资者）基本上完全禁止购买任何现房。唯一的豁免是大规模再开发场景：外国投资者可购买现房，前提是计划将其拆除并建造多套新住宅从而增加住房存量。
外国买家购买新建住宅（包括期房公寓和从未有人居住过的房屋土地套餐）或空置住宅用地（计划自建房屋）则没有限制。政府的政策逻辑是：购买新建住宅增加住房供给，购买现房仅转移存量且可能加剧价格上涨。购买空置用地的外国买家须在 FIRB 批准后 4 年内动工，并在合理时间内完工交付入住。
FIRB 申请费 2026
FIRB 申请费按房产价值分档，自 2025 年 7 月 1 日起大幅上调。住宅房地产价值 AUD 100 万及以下，申请费 AUD 14,100；AUD 100-200 万，AUD 28,300；AUD 200-300 万，AUD 56,600。费率逐步攀升，至 AUD 4,000 万以上房产的申请费 AUD 1,130,000。申请费无论最终批准或拒绝一律不退。FIRB 法定处理时限为申请费缴纳之日起 30 天，但实际上多数直接明了的住宅申请（个人临时居民购买新建公寓）在 2-4 周内处理完毕。
各州外国买家附加税
除 FIRB 联邦申请费外，外国买家在多数州还须缴纳外国买家附加印花税（或称额外税、附加买家税）以及年度的外国业权人地税附加。这些是州级收费，与联邦 FIRB 分开。
截至 2026 年：新州在标准印花税之上加征 8% 外国买家附加税，外加每年 4% 外国业权人地税附加。意味着外国买家购买一套 AUD 800,000 的新建公寓，标准印花税约 AUD 31,000 + 外国附加 AUD 64,000 = 印花税合计 AUD 95,000。维州加征 8% 外国购买者额外税 + 4% 缺席业主附加（2026 年从 2% 涨至 4%）。昆州加征 7% 额外外国买家税 + 2% 地税附加。西澳 7% 外国买家附加。南澳 7% 附加。塔州 3% 附加。
以外国买家在悉尼购买 AUD 800,000 公寓计：FIRB 费 AUD 14,100 + 总印花税 AUD 95,000 = 前期费用 AUD 109,100，另加每年地税附加约 AUD 2,000-4,000。
FAQ
跟澳洲公民伴侣一起买房还需要 FIRB 审批吗？
需要。只要买方中任何一人是外国人士，整笔交易均须 FIRB 审批。申请须包含双方资料，费用按总购价计算。澳洲公民伴侣不改变审批要求。
FIRB 批文有效期多久？能在找到房子前先申请吗？
FIRB 批文通常自批准函日期起 12 个月内有效（现房和新建住宅），可申请 6 个月延期。建议在签购房合同前先申请 FIRB 审批——拿到批文后参加拍卖或出价，避免因审批未下导致无法成交。但最终购买的房产须在批文范围内（例如获批买新房但实际买了现房，批文不涵盖）。
未经 FIRB 审批买房会有什么后果？
ATO 可发出处置令强制你在规定期限内（通常 6-12 个月）出售该房产。民事罚款个人每次违规最高 AUD 82,500、公司 AUD 412,500。刑事处罚最高个人罚金 AUD 166,500 及最严重蓄意违规可判 10 年监禁。非法购得房产出售后的任何资本增值均被没收归联邦。
数据来源
- 外国投资审查委员会, 2024-25 年度报告 (firb.gov.au)
- 澳洲税务局, FIRB 申请费表 2025-26
- Revenue NSW, 外国业权人附加费 2026 (revenue.nsw.gov.au)
- 维州税务局, 缺席业主附加 2026 (sro.vic.gov.au)
免责声明：本文提供澳洲 FIRB 审批和外国买家税费的一般性信息，不构成法律、移民或财务建议。FIRB 费用、各州附加税和审批规则可能变化。外国买家应在任何房产交易前咨询持牌澳洲房产过户律师或移民代理。